Immobilien als Kapitalanlage: Profi-Tipps für den Kauf

Immobilien-Shopping … Auf den ersten Blick klingt das erstmal abstrakt. Aber auch du kannst mit der entsprechenden Planung den Punkt erreichen, an dem du gezielt Immobilien als Kapitalanlagen finanzierst – und damit deinem eigenen Wohntraum Stück für Stück näherkommst. Wir erklären dir, worauf es bei der Kaufentscheidung unter anderem ankommt und welche Risiken du beim Investieren vermeiden kannst.

Immobilien als Kapitalanlage

"War shoppen – ne Wohnung."

... Dieser Spruch aus der aktuellen tecis Kampagne ist durchaus ernst gemeint. Denn Immobilien kaufen ist keinesfalls nur etwas für Menschen, die die Lebensmitte bereits deutlich überschritten haben. Und gerade die Generation Z, zu der die ab Mitte der 1990er Geborenen gezählt werden, ist überhaupt nicht so verschwenderisch und konsumsüchtig, wie man ihr gern nachsagt: Satte 85 Prozent sparen regelmäßig.

Allerdings hat nur etwa die Hälfte der Generation Z feste Ziele für den Umgang mit den eigenen Finanzen. Dabei geht es gar nicht mal unbedingt darum, schon mit Mitte 20 in die eigenen vier Wände zu ziehen. Denn Immobilien können sich auch hervorragend als Mittel zum Vermögensaufbau eignen: Wer in jungen Jahren clever investiert und später mit Gewinn verkauft, kann so das notwendige Eigenkapital für den eigenen Wohntraum aufbauen.

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Eigener Wohnraum vs. Kapitalanlage

Eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, ist natürlich etwas anderes, als sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Die aus seiner Sicht wesentlichen Unterschiede für die Kaufentscheidungen erklärt Robin Ganser. Der 35-jährige Hamburger ist General Sales Manager bei tecis und hat sich auf das Thema Kapitalanlage Immobilien spezialisiert.

„Wer sich eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, sucht in der Regel nach Selbstverwirklichung“, so Robin. „Hier muss alles den eigenen Wünschen entsprechend sein: die Lage, das Geschoss, die Ausstattung des Gebäudes. Die Rendite spielt keine Rolle, weil das Gebäude irgendwann abbezahlt sein und dann ins Eigentum übergehen soll.“

Deutlich weniger emotional sollte hingegen die Entscheidung für eine Kapitalanlage gefällt werden: „Wer die Immobilie als reine Investition nutzt, achtet auf die Rendite. Er möchte von den steuerlichen Vergünstigungen profitieren, die ein solcher Kauf mit sich bringen kann, und gleichzeitig ein passives Einkommen generieren. Eigene Vorstellungen – etwa, welche Etage die beste ist – spielen dabei oft eine untergeordnete Rolle. Diese Entscheidungen treffen dann die künftigen Mieterinnen und Mieter für sich.“

Finanzberatung deiner Generation

In der fünften Folge unseres Podcasts erfährst du von Robin Ganser jede Menge Wissenswertes zum Thema Immobilien.

General Sales Manager Robin Ganser und Podcast Host Frank Brückner
General Sales Manager Robin Ganser und Podcast Host Frank Brückner

Woran aber erkennen Investitionswillige ein gutes Angebot? Der Standort allein ist zumeist nicht entscheidend. Robin Ganser rät vor allem Neulingen dazu, sich umfassend beraten zu lassen. „Gerade Erstanlegerinnen und -anleger brauchen ein gutes, ganzheitliches Konzept, wie wir es bei tecis bieten. Dazu gehört zum Beispiel eine umfassende Analyse des Gebäudes durch Sachverständige: In welchem Zustand sind das Dach, die Heizung, die Fassade, die Elektrik? Die Bewirtschaftung der Immobilie übernehmen in der Regel Verwaltungen für unsere Kundinnen und Kunden – bis hin zur Mietersuche – denn sie kennen sich mit den gesetzlichen Regularien für die Vermietung aus.“

Immobilien Erwerb

Wie viel Rendite ist möglich?

Schaut man sich die Entwicklung des Immobilienmarktes in den letzten zehn, fünfzehn Jahren an, sieht man bei vielen Immobilien eine unglaubliche Erfolgsgeschichte. „Nicht zuletzt wegen der Coronapandemie hat das Thema Wohnen nochmals einen ganz anderen Stellenwert im Bewusstsein der Menschen gewonnen“, erklärt Robin Ganser. „Für das Jahr 2021 sind deshalb in den Großstädten zumeist zweistellige Wachstumsraten zu verzeichnen.“

Die steigende Nachfrage bedeutet jedoch auch steigende Preise. Allerdings fällt das nach Meinung des General Sales Managers weniger ins Gewicht als die extrem niedrigen Zinsen: „Fremdkapital ist zurzeit unfassbar günstig. Wenn man den sogenannten Erschwinglichkeitsindex anschaut, dann stellt man fest: Heute muss man für einen Kredit zwei Drittel weniger Kapital aufbringen als noch vor zehn Jahren.“

Bei der Berechnung der möglichen Renditen geht Robin dennoch eher zurückhaltend vor. „Ich rechne ohne Miet- und Wertsteigerungen, um meinen Kundinnen und Kunden keine falschen Versprechungen zu machen.“

Finanziert wird die Immobilie bei tecis fast ausschließlich in Form eines durch tecis vermittelten Annuitätendarlehens – also ganz klassisch mit Laufzeit, Tilgung und Zins. Auf diese Weise wissen die Investierenden zu jedem Zeitpunkt genau, wie viel sie wann zu zahlen haben.

Immobilien Besichtigung

Eine Immobilie als Kapitalanlage? Mach den Selbst-Check.

Obwohl sich der Immobilienmarkt seit vielen Jahren kontinuierlich zugunsten der Investierenden entwickelt, solltest du bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um hier mit einzusteigen. Robin erläutert die Kriterien für die Vermittlung einer Immobilie, die von tecis Beraterinnen und Beratern als Richtwert genutzt werden. Hier am Beispiel für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von etwa 290.000 Euro:

  •  Nettoeinkommen: mindestens 2.800 Euro für Singles oder 3.500 Euro für Paare
  • Erspartes: 20.000 bis 25.000 Euro
  • monatliche Rate: mindestens 250 Euro

 

„Diese Vorgaben dienen vor allem dem Schutz unserer Kundinnen und Kunden“, erklärt Robin die Regelungen. „Denn es handelt sich bei der Investition in Immobilien immer um eine langfristige Angelegenheit. Uns liegt viel daran, von Anfang an sicherzustellen, dass unsere Investierenden mit einem ausreichenden Puffer ausgestattet sind, um für eventuelle Veränderungen gewappnet zu sein.“

Außerdem ist eine Mindestlaufzeit für eine Immobilien-Kapitalanlage von zehn Jahren empfehlenswert. Das hat einerseits mit den steuerlichen Vergünstigungen zu tun – nach zehn Jahren kann man aktuell eine nicht selbstgenutzte Immobilie steuerfrei verkaufen. Hinzu kommen die üblichen Laufzeiten der Bankdarlehen. Und auch hier gilt: Laut BGB § 489 können die Kreditnehmenden selbst bei längeren Laufzeitvereinbarungen nach zehn Jahren kostenfrei aus dem Kredit heraus.

Immobilien Finanzierung

Diese Kosten und Risiken solltest du beim Immobilienkauf unter anderem kennen

Auch wer eine Immobilie als reine Kapitalanlage erwirbt, sollte sich über die Nebenkosten und Risiken Gedanken machen. „Da ist zunächst einmal die Grunderwerbssteuer“, weiß Robin. „Diese liegt aktuell je nach Standort zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen um die 2 Prozent Notar- und Gerichtskosten. Das erklärt, warum bei tecis ein angespartes Startkapital von 20.000 bis 25.000 Euro empfohlen wird: Damit sind diese Kosten beim Kauf gedeckt.“ Weitere Kosten können hinzukommen, so Robin: „Das monatliche Hausgeld, das beim Kauf von Wohnungen anfällt, dient der Bildung von Rücklagen für Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen.“

Als größtes Risiko bei der Investition in Immobilien sieht der erfahrene Sales Manager Robin Ganser das Gebäude selbst. „Hier sehe ich auch Handlungsbedarf bei der Politik. Seit einigen Jahren gibt es den Energieausweis, aber Laien können damit in der Regel recht wenig anfangen. Viel sinnvoller wäre eine beim Kauf zu erstellende Übersicht darüber, welche Sanierungsmaßnahmen wann anstehen und wie viel sie dann in etwa kosten könnten.“

Ein weiteres Risiko besteht laut Robin durch die Mietenden. Bei jedem Mieterwechsel sowie während der gesamten Mietzeit kann im Rahmen der gesetzlichen Mietpreisdeckelung eine Erhöhung erfolgen. Gleichzeitig kann es aber auch zu Zahlungsausfällen und schlimmstenfalls Sachschäden am Eigentum des Vermietenden während der Mietzeit kommen. „Außerdem kann ein Standort sich sowohl positiv als auch negativ verändern. Wertsteigernd wäre zum Beispiel, wenn die Anbindung an den ÖPNV optimiert oder der Netzausbau vorangetrieben werden. Es kann jedoch auch Ereignisse geben, die zu einer Wertminderung der Immobilie führen, zum Beispiel durch bestimmte verkehrspolitische Entscheidungen. Und letztlich stellen auch die Handwerkerkosten ein gewisses Risiko dar – nicht nur wegen eventueller Lieferschwierigkeiten aufgrund der Pandemie, sondern auch, weil die zunehmend grüneren Technologien die Gewerke vor ganz andere Herausforderungen stellen.“

Aber – auch wenn es wichtig ist, die Kosten und Risiken zu kennen, sie sprechen keinesfalls gegen die Immobilie als Kapitalanlage. Es lohnt sich jedoch gerade für Erstanlegerinnen und -anleger, auf die Beratung erfahrener Profis zu vertrauen. Denn gerade wenn es ums Geld geht, gilt der alte Spruch: Nicht jeden Fehler muss man selbst machen – man darf auch von den Erfahrungen der anderen profitieren.

Kapitalanlage Wohnung

Weil die Zukunft dir gehört.

Du findest, Immobilien als Kapitalanlagen sind eine richtig gute Strategie? Dann
lass dich von uns beraten.

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Diese Rechte und Pflichten für Vermieterinnen und Vermieter solltest du unter anderem kennen

Deine Rechte:

  • Kautionszahlung (maximal das Dreifache der Monatsmiete)
  • Kündigung von Mietern (ordentlich, fristlos, Sonderkündigung)
  • Mieterhöhungen unter den gesetzlichen bzw. vertraglichen Voraussetzungen
  • Umlage von Betriebskosten laut vertraglicher Vereinbarung
  • Untersagung der Haltung von Hunden und Katzen
     

Deine Pflichten:

  • Instandhaltung
  • Beseitigung von Schäden/Mängeln in der Bausubstanz, inkl. Schimmel
  • Verkehrssicherung
  • Jährliche Abrechnung der Nebenkosten
  • Heizfunktion (1. Oktober bis 30. April)
  • Ausstellung von Wohnungsgeberbescheinigungen

Noch mehr Tipps von Robin Ganser!

In Folge 5 des tecis Podcasts „Finanzberatung deiner Generation“ verrät dir Robin weitere Tipps rund um den Immobilienerwerb.

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